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「新三板扩容」中信证券:2021年房地产市场十大展望

「新三板扩容」中信证券:2021年房地产市场十大展望

我们对2021年中国房地产市场的展望如下。一是销售先高后低,房价稳定,区域冷热不均。第二,杠杆率差异缩小,信用利差扩大。三是优秀企业盈利见底,利润率回升。第四,2021年是收购土地的好时机,下半年土地市场机会多。5.M&A市场可能会有更多的机会,轻重搭配已经成为一种趋势。六、企业加快处置低效资产。七、开发企业注重产品深度培育,恢复施工质量。八、开发企业试图掌握渠道的主导力量,在一定程度上避免外壳完全控制新房销售渠道的游戏规则。九、开发企业可继续拆分并参与投资产业链公司。十、内卷化竞争结束后,股票的发展全年可能会有相对收益。

我们对2021年中国房地产市场的展望如下。

第一,销售先高后低,房价稳定,区域冷热不均。

一季度我国商品房销售有望实现同比高速增长,但我们预计房贷可能会进一步收紧,核心城市高净值个人改善需求的释放不会对全国楼市产生持久影响,年销售量可能会先高后低。2021年商品房销量预计与2020年基本持平,核心都市区等区域表现可能仍有冷热之分。

2.杠杆率差异缩小,信用利差扩大。

在金融,房地产的审慎监管环境下,我们认为有进取心的公司的杠杆率将是下降。然而,与主流市场预期不同,我们认为这些公司的资本成本不会明显是下降。这是因为住房相关贷款的总投资难以增加,信贷风险频繁,债权人难以准确评估住房企业资产负债表的改善情况。

第三,优秀企业盈利见底,利润率回升。

根据我们的统计,2020年第四季度,绿色公司收购的土地量同比增长90%,而下降行业的土地量同比增长8%。由于土地市场的竞争明显减弱,我们预计2021年重点公司的销售利润率将触底,2021年结算利润率将触底。

第四,2021年是收购土地的好时机,下半年土地市场有很多机会。

经过长时间的征地机会,我们预计行业将迎来一个征地机会的时期。一方面,由于政府基金,收入需求大,2021年可能迎来一些优质土地供应;另一方面,由于土地市场竞争不激烈,大量有进取心的公司退出了竞争。

5.M&A市场可能会有更多的机会,轻重搭配已经成为一种趋势。

我们相信,2021年M&A市场的机会可能会比前几年更多。一方面,由于下降的盈利能力,特别是集中采购的高成本、高资本成本和高管理成本,一些中小企业可能会退休;另一方面,由于区域销售差异严重,一些集中在弱势地区的企业难以收集销售回报,也可能寻求并购机会。

轻重搭配的M&A可能成为市场趋势。首先,这是因为板块的物业管理已经变得越来越大,物业管理权的并购已经成为主流房地产集团的需求。一些中小企业虽然盈利能力低,但交货区域大,有可能成为合作并购的良好目标;第二,物业管理权的纳入和物业管理公司规模经济的存在也更有利于买卖双方达成协议。徐汇和永盛的M&A经验,以及融创中国和融创服务共同探索对M&A管理的合作伙伴的机会,这些都是一个

在房地产公司的发展过程中,积累了一些低效资产,比如车位、酒店、长租公寓、游乐园、二三线城市写字楼,以及一些运营效率相对较低的商场。在当地政府,的历史上,在转让土地时,它喜欢“肥配瘦”,企业在完成住宅项目的周转后可能会被迫持有一些资产。相对于优质的控股财产,低效的股票资产规模更大。许多低效资产,长期经营收入无法覆盖经营成本。虽然报表中一些资产的收益率较高,但这是因为公司没有对投资性房地产进行重估,实际收益率仍然较低。

加速资产处置有主客观环境基础。1)公募REITs即将推出,改革涵盖物流、仓储、工业园等资产。我们预计,未来公募REITs改革将进一步扩大,资产证券化的制度环境将更加成熟,社会投资者对资产回报的要求将有所下降,整体利率为下降2)基金专业房地产管理机构和经验丰富的特殊业务孵化(转型培育)公司不断壮大。开发企业不一定(也不可能)具备所有格式的开发和运营能力,但可以不断获取各种格式的资源储备。一些企业的低效资产可能不适合其他企业。3)经过多年的经营积累,低效资产的绝对规模已经相当大,更需要加快去转换。

处置低效资产将进一步加快企业发展,在低杠杆条件下寻求资源扩张。

七世。开发企业重视产品深度培育,施工质量回升。

随着房价的上涨,2017年前我国的住宅建设质量将逐渐呈现上升的趋势。居民需要一个好房子,建造和安装产品的成本不高,但产品的溢价率可能很高。当时,市场上诞生了一大批具有产品实力和品牌溢价的公司,包括金茂和绿城。

2017年后,限价政策改变了企业的行为逻辑。因为企业在一二线城市拿不到产品溢价,最大限度的节约成本成为主流。

我们相信,从2021年开始,追求产品溢价、重新培育产品实力将成为更多开发企业的选择。

首先,虽然我们预计行业利润率会反弹,但毕竟目前的销售利润率处于底部,比2017年的下降更明显。交战规则的下降迫使企业从过程中寻求利益。

第二,限价令实行多年,限价令标准会随着时代的进步而提高,但是有些地区的房价已经多年没有涨了。虽然有限价,但有些项目还是不受消费者青睐,新房比例达不到100%,限价高于市场均衡价格。这促使企业重视产品力。

顺序

三、一些企业规模增长很快,集中采购优势显著,具备打造“又好又经济”的产品的能力。

  总体来看,我们认为企业在2021年会更加重视产品力,追求提高产品性价比和产品溢价,行业整体的营建质量将有所提升。

  ▍八、开发企业试图掌握渠道的主导权,一定程度上避免贝壳完全掌控新房销售渠道游戏规则。

  在房地产产业链的绝大多数领域,供应方市场占有率较低,可替代性较强,游戏规则由房地产企业定义,房地产企业还能大量占用供应链资金。但房产营销并非如此。

  贝壳掌握了大量门店和经纪人资源,形成了流量的闭环,重新定义了房地产营销的规则,提高了渠道的分成比例。目前,依赖于渠道的房地产货值预估占全行业的三分之一左右,而贝壳处于绝对领先位置,市场占有率预计达到新房市场8%。

  我们认为,这种局面,在2021年之后会引发开发企业对渠道掌控力的高度重视。所谓渠道掌控力,是说对这种渠道的收费标准有一定的话语权。为了获得这种掌控力,开发企业一面会进一步强化扶持一些非贝系的替代性渠道,至少追求市场不会走向一家独大,例如2020年有很多开发企业集体支持天猫好房。另一方面,开发企业也会在2021年进一步重视做强自身的营销能力,试图控制销售费用率。开发企业的目标并非消灭贝壳——开发企业和贝壳仍然是合作关系,而是将贝壳在新房代理领域的佣金率控制在一定范围之内。

  ▍九、开发企业可能继续分拆和参股投资产业链公司。

  地产开发企业经过十多年有意及无意的培育,一些非开发业务已经达到了可以独立上市的标准。物业管理是最好的代表,除了万科、龙湖、金地等极少数公司外,其他中国规模较大的物业管理公司都已经上市。在其他一些领域,例如商管、科技、集采、物流等,也具备分拆(或纳入既有轻资产品台)的可行性。对开发企业而言,分拆是起点,分拆之后新业务单元发展更快,权益价值增长更快,则成为开发企业的收获。

  除了自体培育和分拆,开发企业还注意投资于产业链环节。碧桂园、融创中国等一大批优秀龙头房企,投资产业链的各个环节中优秀企业。碧桂园、万科、融创等对于贝壳的投资,即将迎来财务方面的回报窗口。投资的正反馈,可能会驱动房地产企业进一步加大产业链投资。

  ▍十、内卷化竞争结束,开发类股票全年看可能存在相对收益。

  内卷化竞争已经结束,供给侧改革正在展开。小部分企业遇到信用风险,一些进取型企业放慢发展脚步,而另一些优秀公司则可以获得高质量拿地的机会。

  2020年是地产开发板块表现极为惨淡的一年,当前地产开发企业的股息率已经具备很强的吸引力,且行业发展可持续性明显提升。我们相信优秀房企在2021年有股价跑赢大盘的机会。

  ▍风险提示:

  土地市场竞争重新加剧,行业利润率再次压缩。

  来源:中信证券(行情600030,诊股)

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